Comprar · Torrevieja y Orihuela Costa
Comprar una vivienda en Torrevieja: el proceso completo
Del primer vistazo a la casa hasta las llaves: qué pasos tiene la compra, qué comprobar antes de firmar, qué debe decir el contrato de arras, cuánto se paga además del precio y cuándo conviene un abogado.
Proceso, comprobaciones, costes y abogado · en una sola guía
Actualizado: 10 de septiembre de 2026
Comprar en Torrevieja sigue cinco pasos: eliges la vivienda y compruebas su situación legal, firmas las arras con una señal, tramitas la hipoteca si la necesitas, firmas la escritura ante notario y pagas los impuestos e inscribes en el Registro. Antes de firmar comprueba tres cosas: cargas, titularidad y situación urbanística.
Esta es una guía local para comprar vivienda en Torrevieja y Orihuela Costa con las cosas claras. Te explicamos qué ocurre en cada fase de la compra, qué documentos pedir y en qué momento pedirlos, para que decidas con criterio y sepas exactamente qué estás comprando antes de poner dinero encima de la mesa.
El orden importa. Casi todos los problemas de una compraventa —una carga que sigue viva, unos metros que no coinciden, una obra sin licencia— existen desde el principio; lo que cambia es el momento en que aparecen. Si se detectan antes de la señal, siguen siendo un problema del vendedor. Si aparecen después de firmar, pasan a ser tuyos. Por eso esta guía coloca las comprobaciones donde tienen que estar: antes de las arras.
El contenido legal y fiscal que verás aquí es orientativo y sirve para que entiendas el proceso. Para revisar tu caso concreto —cargas, situación urbanística, contrato, impuestos— conviene apoyarse en un abogado. En cada bloque te recordamos cuándo consultar con un profesional. Si prefieres empezar por el principio, tienes el resto de la guía en la portada.
El proceso de compra en Torrevieja, paso a paso
Elegida la vivienda, el camino es el mismo para cualquier comprador: compruebas la situación legal con una nota simple, firmas el contrato de arras con una señal, tramitas la hipoteca si la necesitas, firmas la escritura ante notario y pagas los impuestos e inscribes la casa a tu nombre. Suele durar 2-3 meses.
Encuentra la vivienda y comprueba su situación legal
Elegida la casa, se pide una nota simple en el Registro para verificar quién es el propietario y si tiene cargas o deudas. Es el momento de mirar también el urbanismo, el Catastro y la comunidad de propietarios.
Firma el contrato de arras con señal
Un contrato privado que reserva la vivienda y fija precio, plazo y condiciones hasta la escritura, a cambio de una señal. No entregues esa señal sin que alguien haya revisado el contrato.
Tramita la hipoteca, si la necesitas
El banco tasa la vivienda y valida tu situación antes de comprometer el dinero. Este paso se solapa con el anterior: por eso el plazo de las arras debe dar margen suficiente para que el banco responda.
Firma la escritura ante notario
El día de la compraventa firmáis ante notario, pagas el resto del precio y recibes las llaves. Es el momento en que la vivienda pasa a ser tuya.
Paga los impuestos e inscribe en el Registro
Se liquida el ITP y se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Después quedan los trámites domésticos: cambiar los suministros y dar de alta el recibo del IBI.
Una vez encontrada la vivienda, la compraventa suele durar 2-3 meses. Si pides hipoteca, cuenta con algo más de tiempo: el banco necesita validar la operación antes de la firma.
Hay un paso previo que no aparece en la lista porque no todo el mundo lo necesita: si compras desde fuera de España, antes de nada tienes que conseguir el NIE y abrir una cuenta bancaria española. Ese trámite tiene sus propios plazos y conviene arrancarlo mucho antes de encontrar la casa; lo vemos en detalle más abajo.
Qué comprobar antes de firmar y de dar una señal
Pide una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad: te dice quién es el titular, qué cargas tiene (hipoteca, embargos, servidumbres) y cómo está descrita legalmente. Comprueba que el titular coincide, que las cargas están resueltas y que la descripción encaja con la vivienda real. Ante la duda, consulta con un abogado.
Nota simple, cargas y titularidad
Pide una nota simple actualizada, con menos de tres meses, en el Registro de la Propiedad.
Verifica la titularidad: quien te vende debe ser quien figura como propietario.
Revisa cada carga y su estado: qué es, a favor de quién y si está vigente o en ejecución (hipoteca, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres, afecciones fiscales).
Comprueba que la descripción legal (superficie, distribución, ubicación) coincide con la vivienda real.
Pide al presidente o administrador un certificado de estar al corriente con la comunidad.
Solicita la cédula o licencia de habitabilidad.
Contrasta que el catastro coincide con lo que compras.
Una nota simple de más de tres meses puede no reflejar cargas recientes. Pide una actualizada antes de cerrar.
La nota simple es informativa. La certificación registral es pública y da fe: la firma el registrador. Si necesitas plena seguridad sobre una carga concreta, pídela y consúltalo con un abogado.
Las cargas más habituales son una hipoteca todavía viva, un embargo, deudas con la comunidad de propietarios o una servidumbre que limita el uso. Ninguna impide vender por sí sola, pero todas tienen que estar identificadas y resueltas antes de la escritura, porque van unidas a la vivienda y no a la persona que te la vende.
Situación urbanística: fuera de ordenación y AFO
AFO significa Asimilado Fuera de Ordenación (la declaración es el DAFO; el certificado, el CAFO), pero es la denominación andaluza. En la Comunitat Valenciana la figura equivalente es el régimen de «fuera de ordenación» y minimización del impacto territorial de la LOTUP (Decreto Legislativo 1/2021). En ambos casos se reconoce una vivienda construida en suelo rústico sin licencia de obra ni de primera ocupación, que existe desde hace tiempo y ya no se puede demoler. No es una legalización: reconoce que la casa existe y permite un uso limitado.
| Concepto | Qué significa |
|---|---|
| Qué reconoce | Que la vivienda existe, con uso limitado, acceso a suministros básicos e inscripción en el Registro. |
| Requisito de suelo | Suelo rústico común, ni protegido ni de dominio público. |
| Requisito de estado | Condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad. |
| Requisito de antigüedad | Uso consolidado y demostrable en el tiempo. |
| Limitaciones al comprar | No permite ampliar ni modificar; la financiación es difícil (muchos bancos no dan hipoteca); las edificaciones con riesgos (desprendimientos, inundaciones) no pueden obtener AFO. |
Se puede comprar una vivienda con AFO, pero conviene verificar que el AFO o el CAFO existe de verdad y asumir sus límites: no vas a poder ampliarla y quizá no consigas hipoteca. La misma lógica vale para cualquier obra o ampliación sin licencia en una vivienda urbana: mientras no esté regularizada puede frenar la operación o tu financiación.
Consulta el caso concreto con un abogado urbanista.
Cómo evitar estafas
Comprueba la titularidad en el Registro con una nota simple antes de entregar dinero o datos. No des ninguna señal sin un contrato de arras validado. Desconfía de un precio demasiado bajo, de las prisas por cobrar y de quien no enseña la documentación. Paga siempre por vías rastreables.
Verifica la titularidad en el Registro (nota simple) antes de pagar o de dar tus datos.
No entregues ninguna señal sin un contrato de arras revisado legalmente.
Desconfía de un precio muy por debajo del mercado.
Desconfía de las prisas por cobrar y de la negativa a mostrar documentación.
Paga por vías rastreables: cuenta de depósito en garantía o transferencia. Nunca en efectivo ni fuera de canales oficiales.
¿Compras desde fuera de España? Las comprobaciones son exactamente las mismas, pero conviene sumar un abogado que hable tu idioma. Lo vemos en el bloque del comprador extranjero.
Qué debe incluir el contrato de arras
El contrato de arras fija por escrito el compromiso de compraventa y la señal que entregas. Debe recoger los datos de las partes y del inmueble, el precio total, la cantidad entregada como señal, la forma de pago del resto, el plazo máximo para escriturar y qué pasa si alguna parte no firma.
| Debe incluir | Por qué importa |
|---|---|
| Datos de las partes y del inmueble | Identifica quién compra, quién vende y qué casa exacta se vende. |
| Precio total | Deja cerrado el importe de la compraventa, sin sorpresas después. |
| Señal entregada | Consta cuánto adelantas y que cuenta a cuenta del precio. |
| Forma de pago del resto | Marca cómo y cuándo pagarás lo que falta. |
| Plazo máximo para escriturar | Pone fecha límite para firmar ante notario. |
| Consecuencias de no otorgar la escritura | Define qué pierde cada parte si se echa atrás. |
El plazo es la cláusula que más problemas da y la que menos se mira. Si vas a pedir hipoteca, tiene que dar margen al banco para tasar la vivienda y aprobar la operación; si se queda corto, el que llega tarde a la notaría eres tú.
Antes de firmar y de entregar la señal, que un abogado revise el contrato.
Comprar desde fuera de España: NIE, hipoteca y pagos
Cualquier extranjero, resida o no en España, puede comprar aquí; el único requisito imprescindible es el NIE. El proceso es el mismo que para cualquier comprador, pero se le añaden tres cosas: conseguir el NIE, abrir cuenta bancaria española y, si pides financiación, contar con que el banco presta menos a un no residente.
El NIE, el único requisito imprescindible
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu número personal ante la Administración española. Lo necesitas para firmar la escritura, pagar los impuestos, abrir cuenta, contratar los suministros y, si la pides, tramitar la hipoteca. Es personal y te acompaña en cualquier gestión que hagas en el país. Sin NIE no puedes firmar ni pagar los impuestos, así que es el primer paso de todos.
Se solicita de dos formas: en el consulado español de tu país de origen, antes de viajar, o en una comisaría de policía en España con cita previa. En ambos casos hay que presentar el pasaporte y rellenar el formulario correspondiente.
En Torrevieja, en plena temporada alta, la cita y la espera pueden alcanzar 4-8 semanas. Pídelo cuanto antes: sin NIE no se puede firmar, y no querrás perder la casa por un trámite.
Hipoteca para no residentes
En 2026 los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque financian menos que a un residente: por lo general, el 60-70% del valor de la vivienda. Eso significa que necesitas ahorrar un 30-40% de entrada, más otro 10-15% para impuestos y gastos.
| Concepto | Qué es | Cuánto |
|---|---|---|
| Financiación del banco (LTV) | Lo que te presta el banco sobre el valor de la vivienda. | 60-70% |
| Entrada (ahorro propio) | La parte del precio que aportas tú desde el principio. | 30-40% |
| Impuestos y gastos | Colchón adicional sobre el precio para ITP, notaría, registro y gestoría. | 10-15% |
Pedir hipoteca alarga el proceso: el banco necesita tiempo para tasar la vivienda y validar tu situación. Cuenta con algunas semanas más que en una compra al contado.
Traer el dinero y pagar
Abre una cuenta bancaria española en cuanto tengas el NIE: te servirá para pagar la señal, los impuestos y los suministros de la vivienda por transferencia. El pago en efectivo de un no residente no puede superar los 10.000 € en el conjunto de la operación; el resto se abona por transferencia bancaria. No es solo una cuestión legal: pagar por vías rastreables es también la mejor protección frente a una estafa.
Después de la escritura llegan los impuestos: se liquida el ITP y se inscribe la vivienda a tu nombre en el Registro, un trámite que puedes delegar en una gestoría. Reserva ese 10-15% desde el principio, porque se paga después de la firma.
Cifras a julio de 2026; verifica tu caso concreto con un profesional.
Cuánto cuesta comprar además del precio de la vivienda
Además del precio de la vivienda, cuenta con un 10-15% en impuestos y gastos. La factura principal es el ITP: en la Comunidad Valenciana, el 9% del precio para una vivienda de segunda mano. A eso se suman notaría, registro de la propiedad y gestoría, cuyo importe exacto depende de cada caso.
| Concepto | Qué es | Cuánto |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones) | El impuesto principal al comprar vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana. | 9% del precio |
| Notaría | Por firmar la escritura pública de compraventa. | según el caso |
| Registro de la Propiedad | Por inscribir la vivienda a tu nombre. | según el caso |
| Gestoría | Por tramitar impuestos e inscripción, si delegas la gestión. | según el caso |
Los importes de notaría, registro y gestoría dependen del precio de la vivienda y de cada caso, pero en conjunto encajan dentro de ese 10-15% adicional. Reserva ese margen antes de comprar.
Ese margen es lo que separa una compra tranquila de una compra ajustada. Conviene calcularlo sobre el precio real de la vivienda antes de empezar a visitar casas, porque condiciona el presupuesto de búsqueda: no compras con lo que tienes ahorrado, compras con lo que te queda después de impuestos y gastos.
Y si todavía estás decidiendo en qué parte de Torrevieja quieres vivir, cada zona tiene su propio nivel de precios y su propio perfil.
¿Vendes tu casa para comprar otra? Empieza por saber cuánto vale de verdad.
Valora tu casaPor qué un abogado, qué hace y cómo elegirlo
Porque la compraventa tiene riesgos legales que casi siempre salen a la luz cuando ya has firmado: cargas ocultas, problemas urbanísticos sin regularizar o una vivienda que no coincide con lo que dice el Registro. Un abogado los detecta antes, con una investigación legal previa (due diligence), mientras todavía puedes decidir.
Los riesgos que detecta antes de que firmes
Cargas ocultas. Hipotecas, embargos o deudas de comunidad que siguen ligadas a la vivienda si nadie las detecta a tiempo.
Problemas urbanísticos sin regularizar. Obras o ampliaciones sin licencia, o situaciones de fuera de ordenación (la AFO andaluza), que pueden frenar la operación o tu financiación.
Discrepancias con el Registro. Metros, linderos o una descripción que no coinciden con la realidad física ni con el Catastro.
El momento en que aparecen. Casi todo esto se descubre cuando ya has entregado la señal o firmado. Si se revisa antes, sigue siendo un problema del vendedor; si se revisa después, pasa a ser tuyo.
En Torrevieja y Orihuela Costa se compra mucho sobre plano y entre personas de países distintos. Justo ahí, una revisión legal previa hecha por alguien independiente es lo que evita más disgustos.
Qué hace exactamente
| Función | En qué consiste |
|---|---|
| Nota simple y cargas | Revisa la situación registral y confirma que no hay hipotecas, embargos ni cargas ocultas sobre la vivienda. |
| Titularidad | Verifica que quien vende es el dueño real y tiene derecho a vender. |
| Urbanismo | Comprueba licencias y situaciones urbanísticas, incluida la de fuera de ordenación (la AFO andaluza). |
| Registro, Catastro y realidad | Contrasta que la descripción del Registro coincide con el Catastro y con la vivienda física. |
| NIE | Te orienta para obtener el NIE, necesario para comprar en España. |
| Impuestos | Te asesora sobre el ITP y la plusvalía, para que sepas por adelantado qué vas a pagar. |
| Arras e hipoteca | Revisa el contrato de arras y el de la hipoteca, y detecta cláusulas abusivas. |
| Due diligence | Reúne todo lo anterior en una investigación legal previa, antes de que firmes nada. |
Si eres extranjero, un buen abogado hace de puente entre dos culturas jurídicas: te explica cada cláusula con claridad, en tu idioma, y evita malentendidos que en tu país ni siquiera existirían.
Qué exigirle
Todo lo de esta lista se puede comprobar antes de contratar: pídelo sin reparo. Un buen profesional lo acredita sin problema; las evasivas también son una respuesta.
Colegiación y número de colegiado. Que te diga su colegio y su número; se puede verificar en el propio Colegio de Abogados.
Especialización inmobiliaria demostrable. Compraventas recientes en la zona, no un generalista que lleva de todo.
Presupuesto por escrito antes de empezar. Cerrado y detallado, con lo que incluye y lo que no, antes de encargar nada.
Cobertura de responsabilidad civil. Un seguro profesional que responda si algo sale mal en la operación.
Independencia de la agencia que vende. Trabaja solo para ti. Si te lo recomienda la parte vendedora, pregunta qué relación les une.
Revisión de cargas y nota simple incluida. La investigación legal básica debe entrar en el precio, no facturarse como extra.
Idiomas, si eres extranjero. Que pueda explicarte cada cláusula en un idioma que entiendas de verdad, no solo traducirla.
Disponibilidad para la firma en notaría. Que pueda acompañarte el día de la firma o representarte con poder si no vas a estar.
Cómo elegirlo en 4 pasos
Pide 2-3 presupuestos comparables
El mismo encargo, descrito igual, a dos o tres despachos. Solo así puedes comparar precio y alcance de verdad.
Verifica la colegiación en el Colegio de Abogados
Comprueba el número de colegiado que te haya dado. Es una consulta sencilla y descarta sustos desde el principio.
Confirma qué incluye exactamente el precio
Nota simple y cargas, arras, revisión de la hipoteca, impuestos, notaría… y qué se factura aparte, por escrito.
Acuerda comunicación y plazos por escrito
Con quién hablarás, cada cuánto te informará y en qué fechas estará cada revisión. Lo pactado por escrito no se discute después.
Estos cuatro pasos se hacen en unos días y no cuestan nada. Comparado con lo que hay en juego en una compraventa, es la comprobación más barata de toda la operación.
Te ponemos con el abogado ideal para tu compraventa
Cuéntanos tu caso y te ayudamos a que un abogado especialista en compraventa en Torrevieja te contacte y te asesore, el que mejor encaje con lo que necesitas.
Elegir bien al abogado te ahorra disgustos. Te ayudamos a dar con el que mejor puede protegerte en tu operación.
Preguntas frecuentes sobre comprar en Torrevieja
Actualizado: 10 de septiembre de 2026
¿Cómo compruebo que una casa en Torrevieja no tiene cargas ni es ilegal antes de comprar?
Pide una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad, con menos de tres meses de antigüedad. Te dice quién es el titular, qué cargas pesan sobre la vivienda (hipoteca, embargos, servidumbres o afecciones fiscales) y cómo está descrita. Comprueba que el titular coincide con quien vende, que las cargas están resueltas y que la superficie y la ubicación encajan con la casa real y con el catastro. La nota simple es informativa; la certificación registral, que firma el registrador, es la que da fe. Antes de cerrar, apóyate en un abogado.
¿Qué es una vivienda con AFO en Torrevieja y me conviene comprarla?
AFO significa Asimilado Fuera de Ordenación (DAFO la declaración, CAFO el certificado), pero es la denominación andaluza; en la Comunitat Valenciana la figura equivalente es el régimen de «fuera de ordenación» y minimización del impacto territorial de la LOTUP (Decreto Legislativo 1/2021). Reconoce una vivienda construida en suelo rústico sin licencia de obra ni de primera ocupación, que lleva mucho tiempo en pie y ya no se puede demoler. No es una legalización: reconoce que la casa existe, permite un uso limitado, el acceso a suministros básicos y la inscripción en el Registro, pero no deja ampliarla ni modificarla, y muchos bancos no conceden hipoteca sobre ella. Se puede comprar, verificando que la resolución existe de verdad y asumiendo sus límites. Consúltalo con un abogado urbanista.
¿Cómo evito estafas al comprar una casa en Torrevieja?
Comprueba la titularidad en el Registro de la Propiedad, con una nota simple, antes de entregar dinero o tus datos. No des ninguna señal sin un contrato de arras revisado legalmente. Desconfía de un precio muy por debajo del mercado, de las prisas por cobrar y de quien se niega a enseñar la documentación. Paga siempre por vías rastreables, como una cuenta de depósito en garantía o una transferencia, nunca en efectivo ni fuera de canales oficiales. Ante la duda, que un abogado revise la operación.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
El contrato de arras debe recoger los datos de las partes y del inmueble, el precio total, la cantidad que entregas como señal, la forma de pago del resto, el plazo máximo para firmar la escritura ante notario y las consecuencias de no hacerlo. Es el documento que fija por escrito el compromiso antes de la compraventa, así que conviene que un abogado lo revise antes de firmar y de entregar la señal.
¿Necesito el NIE para comprar una vivienda en Torrevieja?
Sí. El NIE es el único requisito imprescindible para comprar: sin él no puedes firmar la escritura ni pagar los impuestos. Se solicita en el consulado español de tu país de origen o en una comisaría de policía en España, con cita previa. En Torrevieja, en temporada alta, la espera puede llegar a 4-8 semanas, así que conviene pedirlo con antelación para que no frene la compra.
¿Puedo pedir una hipoteca en España siendo no residente para comprar en Torrevieja?
Sí. En 2026 los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque financian menos que a un residente: por lo general, el 60-70% del valor de la vivienda. Eso significa que necesitas aportar un 30-40% de entrada, más otro 10-15% del precio para impuestos y gastos. Ten en cuenta que pedir hipoteca alarga el proceso, porque el banco necesita tiempo para tasar la vivienda y validar la operación.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en Torrevieja además del precio de la vivienda?
Además del precio, cuenta con un 10-15% en impuestos y gastos. El impuesto principal es el ITP, que en la Comunidad Valenciana es del 9% del precio para una vivienda de segunda mano. A esto se suman la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, cuyo importe exacto depende de cada caso. Además, el pago en efectivo de un no residente no puede superar los 10.000 € en el conjunto de la operación; el resto se abona por transferencia bancaria.
¿Cuánto cuesta un abogado para una compraventa?
Depende del caso y del precio de la vivienda, así que no hay una tarifa única. Lo importante es pedir siempre un presupuesto cerrado y detallado por escrito antes de empezar: así sabes qué incluye y no te llevas sorpresas.
Fuentes
- Cargas, titularidad y notas simples: Registro de la Propiedad y Colegio de Registradores.
- Fuera de ordenación y minimización del impacto territorial en la Comunitat Valenciana: LOTUP (Decreto Legislativo 1/2021). La denominación AFO/DAFO/CAFO corresponde a la normativa de urbanismo de Andalucía, no a la valenciana.
- Requisitos para comprar siendo extranjero y trámite del NIE: guías de compra para extranjeros en Torrevieja y Administración española.
- Financiación e hipoteca para no residentes: entidades bancarias y portales inmobiliarios.
- Impuestos y gastos de compra: normativa de la Comunidad Valenciana y despachos especializados.
- Funciones del abogado en la compraventa y due diligence: despachos de abogados inmobiliarios en España.
- Contrato de arras y prevención de estafas: abogados inmobiliarios especializados en compraventa.