Sicher kaufen · Torrevieja und Orihuela Costa
Sicher kaufen in Torrevieja
Bevor Sie unterschreiben und eine Anzahlung leisten: wie Sie prüfen, dass die Immobilie frei von Belastungen und legal ist, was eine AFO-Immobilie ist und wie Sie keinem Betrug aufsitzen. Ein lokaler, unabhängiger Ratgeber, damit Sie mit klarem Blick kaufen.
Aktualisiert am 4. Juli 2026 · Prüfungen vor der Unterschrift
Aktualisiert: 4. Juli 2026
Dies ist ein lokaler, unabhängiger Ratgeber für den Immobilienkauf in Torrevieja und Orihuela Costa ohne böse Überraschungen. Wir verkaufen Ihnen kein Haus: Wir erklären Ihnen, was Sie vor der Unterschrift und vor der Anzahlung prüfen sollten, damit Sie fundiert entscheiden und genau wissen, was Sie kaufen.
Die rechtlichen Inhalte hier dienen der Orientierung und sollen Ihnen den Ablauf verständlich machen. Für die Prüfung Ihres konkreten Falls (Belastungen, baurechtliche Situation, Vertrag) empfiehlt es sich, einen Anwalt oder Immobilienberater hinzuzuziehen. In jedem Abschnitt weisen wir darauf hin, wann Sie eine Fachperson einschalten sollten. Wenn Sie lieber von vorn beginnen möchten, finden Sie den übrigen Ratgeber auf der Startseite.
Wie prüfe ich vor dem Kauf, dass eine Immobilie in Torrevieja frei von Belastungen und nicht illegal ist?
Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) an: Er nennt den Eigentümer, welche Belastungen bestehen (Hypothek, Pfändungen/embargos, Dienstbarkeiten/servidumbres) und wie die Immobilie rechtlich beschrieben ist. Prüfen Sie, dass der Eigentümer übereinstimmt, dass die Belastungen erledigt sind und dass die Beschreibung zur tatsächlichen Immobilie passt. Fragen Sie im Zweifel einen Anwalt.
Fordern Sie beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) an, der jünger als drei Monate ist.
Prüfen Sie die Eigentümerschaft: Wer verkauft, muss auch als Eigentümer eingetragen sein.
Prüfen Sie jede Belastung und ihren Stand: worum es sich handelt, zu wessen Gunsten sie besteht und ob sie noch gilt oder in Vollstreckung ist (Hypothek, Pfändungen/embargos, Vormerkungen/anotaciones preventivas, Dienstbarkeiten/servidumbres, steuerliche Belastungen/afecciones fiscales).
Prüfen Sie, dass die rechtliche Beschreibung (Fläche, Raumaufteilung, Lage) mit der tatsächlichen Immobilie übereinstimmt.
Lassen Sie sich vom Vorsitzenden oder Verwalter eine Bescheinigung über die Zahlungsfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) ausstellen.
Fordern Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula o licencia de habitabilidad) an.
Gleichen Sie ab, dass das Kataster (catastro) mit dem übereinstimmt, was Sie kaufen.
Ein Grundbuchauszug (nota simple), der älter als drei Monate ist, bildet neuere Belastungen womöglich nicht ab. Fordern Sie vor dem Abschluss einen aktuellen an.
Der Grundbuchauszug (nota simple) ist rein informativ. Die Grundbuchbescheinigung (certificación registral) ist öffentlich und genießt öffentlichen Glauben: Sie wird vom Registerführer (registrador) unterzeichnet. Wenn Sie volle Sicherheit über eine bestimmte Belastung brauchen, fordern Sie sie an und besprechen Sie sie mit einem Anwalt.
Was ist eine Immobilie mit AFO in Torrevieja und lohnt sich der Kauf?
AFO steht für „Asimilado Fuera de Ordenación“ (die Erklärung ist der DAFO, die Bescheinigung der CAFO), doch dies ist die andalusische Bezeichnung. In der Comunitat Valenciana ist die entsprechende Rechtsfigur das Regime des „fuera de ordenación“ (Bestandsschutz außerhalb der Bauleitplanung) und der Minimierung der raumordnerischen Auswirkungen nach der LOTUP (valencianisches Raumordnungs- und Städtebaugesetz, Decreto Legislativo 1/2021). In beiden Fällen wird eine auf ländlichem Boden (suelo rústico) ohne Baugenehmigung (licencia de obra) und ohne Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) errichtete Immobilie anerkannt, die seit Längerem besteht und nicht mehr abgerissen werden kann. Es ist keine Legalisierung: Sie erkennt an, dass das Haus existiert, und erlaubt eine eingeschränkte Nutzung.
| Aspekt | Was es bedeutet |
|---|---|
| Was anerkannt wird | Dass die Immobilie existiert, mit eingeschränkter Nutzung, Zugang zur Grundversorgung und Eintragung im Grundbuch. |
| Voraussetzung Bodenart | Gewöhnlicher ländlicher Boden (suelo rústico común), weder geschützt noch im öffentlichen Eigentum. |
| Voraussetzung Zustand | Mindestanforderungen an Sicherheit und Bewohnbarkeit. |
| Voraussetzung Alter | Gefestigte und über die Zeit nachweisbare Nutzung. |
| Einschränkungen beim Kauf | Erweiterung und Umbau sind nicht erlaubt; die Finanzierung ist schwierig (viele Banken gewähren keine Hypothek); Gebäude mit Gefahren (Erdrutsche, Überschwemmungen) können keinen AFO erhalten. |
Man kann eine Immobilie mit AFO kaufen, sollte aber prüfen, dass der AFO oder der CAFO tatsächlich existiert, und seine Grenzen in Kauf nehmen: Sie werden sie nicht erweitern können und erhalten womöglich keine Hypothek.
Klären Sie den konkreten Fall mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt (abogado urbanista).
Wie vermeide ich Betrug beim Immobilienkauf in Torrevieja?
Prüfen Sie die Eigentümerschaft im Grundbuch mit einem Grundbuchauszug (nota simple), bevor Sie Geld oder Daten herausgeben. Leisten Sie keine Anzahlung ohne einen geprüften Anzahlungsvertrag (contrato de arras). Misstrauen Sie einem zu niedrigen Preis, der Eile beim Kassieren und jedem, der die Unterlagen nicht vorlegt. Zahlen Sie stets über nachvollziehbare Wege.
Prüfen Sie die Eigentümerschaft im Grundbuch (nota simple), bevor Sie zahlen oder Ihre Daten herausgeben.
Leisten Sie keine Anzahlung ohne einen rechtlich geprüften Anzahlungsvertrag (contrato de arras).
Misstrauen Sie einem Preis, der deutlich unter dem Marktwert liegt.
Misstrauen Sie der Eile beim Kassieren und der Weigerung, Unterlagen vorzulegen.
Zahlen Sie über nachvollziehbare Wege: Treuhandkonto (cuenta de depósito en garantía) oder Überweisung. Niemals in bar oder außerhalb offizieller Kanäle.
Kaufen Sie aus dem Ausland? Die Prüfungen sind dieselben, doch empfiehlt es sich, zusätzlich einen Anwalt hinzuzuziehen, der Ihre Sprache spricht. Das behandeln wir im Ratgeber zum Immobilienkauf in Torrevieja als Ausländer.
Was muss der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) enthalten?
Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) hält die Kaufverpflichtung und die von Ihnen geleistete Anzahlung (señal) schriftlich fest. Er muss die Daten der Parteien und der Immobilie, den Gesamtpreis, die als Anzahlung geleistete Summe, die Zahlungsweise des Restbetrags, die Frist für die notarielle Beurkundung und die Folgen enthalten, falls eine Partei nicht unterschreibt.
| Muss enthalten | Warum es wichtig ist |
|---|---|
| Daten der Parteien und der Immobilie | Legt fest, wer kauft, wer verkauft und welche Immobilie genau verkauft wird. |
| Gesamtpreis | Legt den Kaufbetrag verbindlich fest, ohne spätere Überraschungen. |
| Geleistete Anzahlung (señal) | Hält fest, wie viel Sie vorab zahlen und dass dies auf den Kaufpreis angerechnet wird. |
| Zahlungsweise des Restbetrags | Legt fest, wie und wann Sie den Restbetrag zahlen. |
| Frist für die notarielle Beurkundung | Setzt eine Frist für die Unterschrift beim Notar. |
| Folgen bei Nichtunterzeichnung der Kaufurkunde | Legt fest, was jede Partei verliert, wenn sie zurücktritt. |
Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben und die Anzahlung leisten.
Sagen Sie uns, was Sie suchen, und wir helfen Ihnen, es zu finden
Sagen Sie uns, welche Immobilie Sie möchten und in welcher Zone, und wir sorgen dafür, dass der am besten zu Ihrem Fall passende Spezialist Sie kontaktiert und Ihnen bei der Suche hilft. Ohne dass Sie von Agentur zu Agentur gehen müssen.
Jede Suche hat ihren Spezialisten. Wir bringen Sie mit demjenigen zusammen, der Ihnen wirklich helfen kann: in Ihrer Zone, mit Ihrem Budget und mit dem, was Sie brauchen.
Häufige Fragen zum sicheren Kauf
Aktualisiert: 4. Juli 2026
Wie prüfe ich vor dem Kauf, dass eine Immobilie in Torrevieja frei von Belastungen und nicht illegal ist?
Fordern Sie beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) an, nicht älter als drei Monate. Er nennt den Eigentümer, welche Belastungen auf der Immobilie lasten (Hypothek, Pfändungen/embargos, Dienstbarkeiten/servidumbres oder steuerliche Belastungen/afecciones fiscales) und wie sie beschrieben ist. Prüfen Sie, dass der eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer übereinstimmt, dass die Belastungen erledigt sind und dass Fläche und Lage mit der tatsächlichen Immobilie und mit dem Kataster (catastro) übereinstimmen. Der Grundbuchauszug (nota simple) ist rein informativ; verbindlichen öffentlichen Glauben genießt die vom Registerführer (registrador) unterzeichnete Grundbuchbescheinigung (certificación registral). Ziehen Sie vor dem Abschluss einen Anwalt hinzu.
Was ist eine Immobilie mit AFO in Torrevieja und lohnt sich der Kauf?
AFO steht für „Asimilado Fuera de Ordenación“ (DAFO die Erklärung, CAFO die Bescheinigung), doch dies ist die andalusische Bezeichnung; in der Comunitat Valenciana ist die entsprechende Rechtsfigur das Regime des „fuera de ordenación“ (Bestandsschutz außerhalb der Bauleitplanung) und der Minimierung der raumordnerischen Auswirkungen nach der LOTUP (valencianisches Raumordnungs- und Städtebaugesetz, Decreto Legislativo 1/2021). Sie erkennt eine auf ländlichem Boden (suelo rústico) ohne Baugenehmigung (licencia de obra) und ohne Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) errichtete Immobilie an, die seit Langem besteht und nicht mehr abgerissen werden kann. Es ist keine Legalisierung: Sie erkennt an, dass das Haus existiert, erlaubt eine eingeschränkte Nutzung, den Zugang zur Grundversorgung und die Eintragung im Grundbuch, lässt aber weder Erweiterung noch Umbau zu, und viele Banken gewähren darauf keine Hypothek. Ein Kauf ist möglich, sofern Sie prüfen, dass der Bescheid tatsächlich existiert, und seine Grenzen in Kauf nehmen. Klären Sie dies mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt (abogado urbanista).
Wie vermeide ich Betrug beim Immobilienkauf in Torrevieja?
Prüfen Sie die Eigentümerschaft im Grundbuch (Registro de la Propiedad) mit einem Grundbuchauszug (nota simple), bevor Sie Geld oder Ihre Daten herausgeben. Leisten Sie keine Anzahlung (señal) ohne einen rechtlich geprüften Anzahlungsvertrag (contrato de arras). Misstrauen Sie einem Preis, der deutlich unter dem Marktwert liegt, der Eile beim Kassieren und jedem, der sich weigert, die Unterlagen vorzulegen. Zahlen Sie stets über nachvollziehbare Wege, etwa ein Treuhandkonto (cuenta de depósito en garantía) oder eine Überweisung, niemals in bar oder außerhalb offizieller Kanäle. Lassen Sie im Zweifel den Vorgang von einem Anwalt prüfen.
Was muss der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) enthalten?
Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) muss die Daten der Parteien und der Immobilie, den Gesamtpreis, die als Anzahlung (señal) geleistete Summe, die Zahlungsweise des Restbetrags, die Frist für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (escritura) beim Notar und die Folgen einer Nichtunterzeichnung enthalten. Er hält die Kaufverpflichtung vor dem eigentlichen Kaufvertrag schriftlich fest, weshalb ihn ein Anwalt prüfen sollte, bevor Sie unterschreiben und die Anzahlung leisten.
Quellen
- Belastungen, Eigentümerschaft und Grundbuchauszüge (notas simples): Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und Registerführerkammer (Colegio de Registradores).
- „Fuera de ordenación“ und Minimierung der raumordnerischen Auswirkungen in der Comunitat Valenciana: LOTUP (Decreto Legislativo 1/2021). Die Bezeichnung AFO/DAFO/CAFO gehört zum Städtebaurecht Andalusiens, nicht zu dem der Comunitat Valenciana.
- Anzahlungsvertrag (contrato de arras) und Betrugsprävention: auf Immobilienkauf spezialisierte Rechtsanwälte.